EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL. CONSIDERACIONES SOBRE EL PERÍODO DE TIEMPO QUE DEBE RESIDIRSE EN LA VIVIENDA

Una persona física, por herencia, accede a la propiedad de la vivienda en la que residía con anterioridad. Transcurrido un año desde su adquisición, la transmite y declara exenta, por reinversión en vivienda habitual, la ganancia patrimonial derivada de la operación. Sin embargo, la Administración no admite la citada exención porque, a su juicio, no cumple el requisito de haber constituido la vivienda habitual del contribuyente durante tres años desde la adquisición.

El contribuyente presenta un recurso de reposición que resulta desestimado, así como reclamación económico-administrativa, con el mismo resultado. Frente a esto, interpone recurso de alzada ante el TEAC.

La normativa del Impuesto exige dos condiciones para que una vivienda tenga el carácter de vivienda habitual:

- que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, 3 años; y

- que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición.

El TEAC considera que las dos condiciones se encuentran ligadas entre sí y que la vivienda, para ser habitual, debe en primer lugar ser habitada en un plazo de 12 meses desde su adquisición y, una vez cumplido este requisito, debe ser habitada durante, al menos, un plazo de tres años desde la fecha de su adquisición, por lo que el tiempo de residencia de 3 años ha de contarse desde que la vivienda se adquirió.

En consecuencia, a efectos de la exención por reinversión, no cabe considerar que la transmisión que hace un contribuyente de su vivienda es una transmisión de vivienda habitual, si desde la fecha de adquisición hasta la de venta no han transcurrido al menos 3 años -a salvo las excepciones que la propia normativa prevé - y ello aunque llevara viviendo en dicha vivienda anteriormente a su adquisición por otro título distinto al de propiedad un tiempo superior a 3 años, o un tiempo inferior (pero que sumando al período existente entre la adquisición y la venta supusiera una residencia habitual en dicha vivienda de, al menos, 3 años).

La presente Resolución no contraviene el criterio señalado en TEAC 10-9-15, donde sin entrar a analizar las peculiaridades del régimen de gananciales, apoyándose en la doctrina general de división de cosa común, y no habiendo duda de que la vivienda había sido habitada en su totalidad y «a título de pleno dominio» (aunque compartido) desde el inicio, considera que la vivienda no puede constituir simultáneamente vivienda habitual y no vivienda habitual para la misma persona, concluyendo que en estos casos (copropiedad de la vivienda ) debe considerarse que el cómputo del plazo de tres años no puede fragmentarse por distintas partes y no ha de estarse a la fecha en que se produjo la adjudicación de la vivienda (en la disolución del régimen de gananciales en el caso analizado), sino a la fecha en la que se produjo la adquisición de la vivienda en titularidad compartida. La resolución es un caso particular de la regla general de que se ha de ser dueño de la vivienda durante el período de tres años, aclarándose que en el caso de vivienda de titularidad compartida el período de residencia se extiende a la totalidad de la vivienda.

 

 

Nota: El TEAC ya se había pronunciado en este sentido, si bien en el contexto de la antigua LIRPF, la L 18/1991 (TEAC 6-10-00).

Con el presente pronunciamiento, considera plenamente vigente lo señalado en la anterior resolución, dada la similitud de la redacción de los preceptos relevantes. Así, se reafirma en el criterio de que para que una vivienda tenga la consideración de habitual, el plazo de residencia continuada durante tres años debe computarse, en todo caso, con posterioridad a la adquisición de la vivienda.

 

Reinversión parcial en vivienda

TEAC 18-9-18

Usted transmitió su vivienda habitual y se acogió a la exención por reinversión. Vea cómo actuar si ahora ha adquirido su nueva vivienda y la cantidad reinvertida difiere de la prevista...

Exención por reinversión

Incentivo. Usted transmitió su vivienda habitual a finales de 2016, pero no tributó por la ganancia generada porque tenía previsto invertir el importe obtenido en una nueva vivienda. En este sentido:

  • Para disfrutar de la exención, la reinversión debe realizarse en el plazo de dos años computado desde la fecha de venta. Dicho plazo puede contarse tanto hacia adelante como hacia atrás (también hay exención si se adquiere la nueva vivienda y después, dentro de ese plazo, se vende la antigua).
  • Si la reinversión es parcial, el incentivo se aplica de forma proporcional. Así pues, si sólo se reinvierte el 75% de la suma obtenida, sólo queda exenta el 75% de la ganancia.

Diferencias. Dado que lo normal es efectuar la reinversión dentro de los dos años siguientes, es habitual que al final se produzcan diferencias. Apunte.  Vea cómo actuar si usted dejó de tributar por toda la ganancia obtenida –pensando que iba a reinvertir el 100% del importe de la venta– y finalmente ha reinvertido una cantidad inferior.

Complementaria

Reinvierte menos. Si ha reinvertido un importe inferior al obtenido en la venta, deberá presentar una complementaria del IRPF de 2016 y satisfacer el impuesto derivado de la ganancia no exenta más intereses de demora:

  • Hacienda no le liquidará sanciones ni recargos por ingresar fuera de plazo.
  • Deberá actuar de la misma forma si se le ha pasado el plazo para reinvertir.
  • Debe presentar dicha complementaria dentro del plazo de presentación del IRPF del año en que haya adquirido la nueva vivienda (o del año en que hayan transcurrido los dos años sin haber reinvertido). Apunte.  Si ha reinvertido en 2018, por tanto, podrá presentarla hasta el 30 de junio de 2019 (aunque conviene hacerlo antes para reducir los intereses).

Ejemplo. En su caso, la venta inicial se realizó por 250.000 euros, generándose una ganancia de 100.000. Si adquiere la nueva vivienda dentro del plazo de los dos años pero sólo desembolsa 180.000, vea la cuota y los intereses de demora a satisfacer:

 

Concepto

Importe

2016: ganancia exenta 2016 (72%)

72.000 (1)

2016: ganancia que tributa (28%)

28.000

Cuota (base del ahorro)

5.760

Intereses de demora (2)

298

(1) Sobre la ganancia generada (100.000 euros) se aplica la proporción entre 180.000 (importe reinvertido) y 250.000 euros (importe obtenido en la venta).

(2) Considerando que la complementaria se presenta el 15 de noviembre de 2018.


Rectificativa

Reinvierte más. También puede pasar que en el año de la venta usted ya sepa que va a reinvertir menos de lo que obtiene, y que tribute sólo por una parte de la ganancia obtenida. ¡Atención!  Actuar de esta forma no es recomendable:

  • Con la operativa explicada hasta ahora Hacienda no aplica sanciones.
  • Aun así, si finalmente usted tributa parcialmente y después resulta que reinvierte más de lo previsto, podrá rectificar la declaración presentada y solicitar la devolución de lo ingresado en exceso. Un defecto formal no puede impedir aplicar el incentivo plenamente.

 

Si ha reinvertido menos de lo comprometido, presente una complementaria del IRPF del año de la venta e ingrese el impuesto pagado de menos con intereses. Si ha reinvertido de más, rectifique la declaración y solicite el ingreso indebido.

Exención por reinversión en vivienda habitual

La residencia continuada para la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual se debe cumplir desde que se adquiere la propiedad. No se tienen en cuenta periodos de tiempo anteriores en que se hubiera residido sin ser propietario.

 

 

BUFETE JURÍDICO Y TRIBUTARIO BAILÉN, S.L.P.